店舗併用住宅を建築した場合
独立開業する際に、テナントを借りる方法によらず、店舗併用住宅という方法もあります。
住宅ローンで建築すれば、返済期間を長期に設定できるため、資金繰りが楽になるというメリットがあります。
今回は、個人事業主が、店舗併用住宅を建築した場合の要点をまとめます。
1 住宅ローン
銀行によっては、店舗併用住宅の場合、住宅ローンを利用できなかったり、特別なプランが準備されているようです。
要件としてよくあるのが、店舗併用住宅の場合、「居住部分の面積が総床面積の50％以上あるもの」などの条件が付されています。
事前に、ハウスメーカーや銀行と打ち合わせをしておく必要があります。
2 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）
住宅ローン控除を受けるためには様々な要件があります。
（1）新築または取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。（居住要件）
国税庁 タックスアンサー No.1212 一般住宅の新築等をした場合（住宅借入金等特別控除）
（2）新築または取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。（面積要件）
（3）この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること。（所得要件）
（4）10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築または取得のための一定の借入金または債務（住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。）があること。（借入金要件）
（5）新築または取得した家屋をその居住の用に供した個人が一定の期間において、その新築または取得をした家屋およびその敷地の用に供している土地等以外の資産について、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。（特例重複要件）
注釈やカッコ書きは省略
上記の様にたくさんあります。（カッコ書きの要件名は私が勝手に命名しました）
店舗併用住宅で気をつけるべきなのは、（2）の「床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること」という点です。
店舗部分の面積が50％以上の場合、住宅ローン控除を受けることができません。
実際の住宅ローン控除の計算は、下記のとおりです。（実際はもっと細かいです）
借入金の年末残高 ✕ 住宅の床面積 / 全体の床面積
反対に、店舗の割合がとても少ない場合は、全額を住宅ローン控除の対象とすることができます。
その割合は、床面積の概ね90％以上を居住用としている場合です。
3 経費の額
水道光熱費、固定資産税等、家屋全体にかかる経費を「店舗の床面積 / 全体の床面積」の割合で事業の経費にすることができます。
また、住宅ローンの利息についても、同じ割合で経費にしましょう。
家屋の減価償却費も経費になります。
こちらも同じ割合で計算するといいでしょう。
（参考）
（投稿者）
徳田貴久税理士事務所
熊本県熊本市中央区大江6丁目20-6-2F
問い合わせ tokuda@tokudaoffice.com
