マイホームを売却した場合｜所得税
高齢であったり、身体が不自由になったりといった理由などで、マイホームを売却して子と一緒に住むことがあります。
その場合、マイホーム（土地・家屋）を売却して所得が発生すると所得税の申告が必要になります。
マイホームについては、事業が給与などの他の所得とは、区別して計算します。
1 所得の計算
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－3,000万円
（1）取得費
マイホームの購入金額と購入にかかった費用です。建物部分については、所有期間中に減少した価値を計算して差し引きます（減価償却費）。
購入したときの明細がない場合など不明である場合や、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、譲渡価額の5％を取得費とする概算取得費という取り扱いがあります。
（2）譲渡費用
仲介手数料や契約書の印紙、建物の取壊し費用などです。
（3）3,000万円（居住用財産を譲渡した場合の特別控除）
マイホームに住まなくなってから3年を経過する日の年の12月31日までに、マイホームを売却した場合には、細かい要件がありますが、売却益から3,000万円を控除することができます。
2 税額の計算
保有期間や、譲渡所得の金額に応じて税金の計算が異なります。
| 所有期間 | 譲渡所得 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
| 5年以下 | 関係なし | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
| 5年超 | 6,000万円以下の部分 | 10.21％ | 4％ | 14.21％ |
| 5年超 | 6,000万円超の部分 | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
5年以下の短期所有でマイホームを売却した場合、所得税と住民税を合わせると39.63％の税金が課税されます。
5年を超えて所有した場合は、6,000万円以下の場合は14.21％です。
6,000万円を超える場合は次のように計算します。
（例）7,000万円の譲渡所得が発生した場合
（1）所得税
（7,000万円－6,000万円）✕15.315％＋6,126千円＝7,657,500円
（2）住民税
（7,000万円－6,000万円）✕5％＋240万円＝290万円
（3）合計
10,557,500円
いかがでしょうか？
特に税金の負担が多くなるのは、購入金額がわからない場合です。
3,000万円で売却した場合、3,000万円の5％、わずか150万円しか取得費として認められず2,850万円が課税の対象になります。
これ以外の方法も、なくはないのですが・・・
国税庁の「建物の標準的な建築価格表」や、日本不動産研究所の「市街地価格指数」など、合理的な概算取得費の計算が想定されます。
ですが、これらを使用するのは、かなりの理論武装が必要になります。
（参考）
国税庁
（投稿者）
徳田貴久税理士事務所
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問い合わせ tokuda@tokudaoffice.com
